二手房交易里，最让人头疼的就是卖家反悔。买家难得挑选到合心意的房子，卖家因为各种原因不想卖了，要么坐地起价，要么直接说不卖了。这时候买家最关心的问题就是：我能告他，让他必须把房子卖给我吗？

今天就给大家说说这个问题。

一、先说结论：可以，但有条件

法律上是支持 "继续履行合同" 的。也就是说，如果你是买家，卖家反悔不想卖了，你可以起诉到法院，要求卖家继续履行合同，把房子过户给你。但是，不是所有情况都能得到支持，法院会看具体情况。

二、什么情况下，法院会支持继续履行？

一般来说，同时满足下面这几个条件，法院支持继续履行的概率就比较大：

1.合同必须是合法有效的

双方签的买卖合同是真实意思表示，没有无效、可撤销的情形。这个一般都没问题。

2.买家已经履行了主要义务

比如已经付了定金、首付，或者已经网签了。如果只是签了个意向金协议，什么都没干，那可能不行。

3.房子还在卖家名下，没有过户给别人

如果卖家已经以正常价格把房子卖给了善意第三人，并且已经过户了，那就要不回来了，只能要赔偿。

4.买家有能力支付购房款

这点很重要，在实务中也经常遇到。如果买家还需要贷款，而贷款又没批下来，法院一般不会判继续履行，因为没法强制执行。如果买家能一次性付清全款，那支持的概率就大很多。

5.不存在其他履行不能的情况

比如房子已经被查封了、抵押了没法解押，那就没法继续履行了。

三、什么情况下，法院一般不支持继续履行？

1.房子已经卖给善意第三人，并且过户了

这种情况，你只能告卖家违约，要违约金或者赔偿，房子是要不回来了。

2.买家没有能力支付购房款

如果买家还需要贷款，法院一般不会判继续履行，因为贷款能不能批下来是银行的事，法院管不了，也没法强制执行。

3.房屋有抵押、查封，没法解押解封

如果房子还有银行贷款没还清，买卖双方没钱解押，那也没法过户。

4.合同本身有问题

比如合同签的不规范，很多重要条款都没约定，那可能没法继续履行。

四、买房遇到卖家反悔了，买家该怎么办？

如果你遇到卖家反悔，给你几个建议：

1.先看看自己的情况能不能要求继续履行

上面说的几个条件，自己先对照一下。如果能全款付清，房子还在卖家名下，那可以考虑要求继续履行。

2.如果不能继续履行，那就要求赔偿

赔偿的话，包括：定金双倍返还、违约金、房屋差价损失（如果房价涨了，你再买同样的房子要多花钱，这个差价也可以要求赔）。

3.尽快起诉，同时做财产保全

发现卖家不想卖了，别犹豫，尽快起诉，同时申请财产保全，把房子查封了，防止卖家把房子卖给别人。

4.收集好证据

合同、付款凭证、聊天记录、通话录音，这些都要保存好。尤其是卖家明确说不卖了的证据，很重要。

五、达夫律师友情体提醒

很多买家遇到卖家反悔，第一反应是 "我一定要拿到房子"，但实际上，继续履行的要求不是那么容易得到支持的，尤其是需要贷款的情况下。

所以，签合同的时候就要把违约金约定高一点，比如约定房价的 20% 作为违约金，这样即使最后拿不到房子，也能拿到比较多的赔偿，不至于太吃亏。

当然，每个案子情况都不一样，具体怎么操作，还是建议找专业律师帮你分析一下，选一个对你最有利的方案。